【海南李武平律师案例】商品房买卖合同纠纷案

【关键词】商品房认购协议 商品房买卖合同 房屋托管 租金损失 违约 一人公司

【基本案情】原告与被告一签订《商品房认购协议》购买涉案房屋，并与被告二签订《房屋综合权益买卖合同》，与被告四签订《房屋托管合同》。上述合同签订后，原告一次性支付全额购房款。但被告一未能依照约定与原告签订商品房买卖合同，并向原告交付房屋，导致原告与被告二、被告四签订的合同无法履行。原告遂委托海南正凯律师事务所指派李武平律师提起诉讼，主张继续履行认购协议，要求被告开发商与原告签订商品房买卖合同，交付房屋、出具购房发票，并协助原告办理合同备案手续；解除综合权益买卖合同、房屋托管合同，并主张租金损失。本案原告诉求最终获得法院的支持。

【李武平律师说法】

一、关于原告是否有权主张继续履行合同的问题。本案中，原吿与被告XXX公司签订的《XXXXXXX商品房认购协议书》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。 协议签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告XXX公司却未能履行交房义务，其行为已构成违约。根据法律规定，原告有权主张被告继续履行合同义务，签订商品房买卖合同并出具购房发票，办理合同备案，交付房屋。

二、关于一人公司股东债务承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告XXX公司为被告XX公司的一人有限责任公司，被告XX公司没有举证证实被告XXX公司的财产独立于股东的财产，故应对以上租金损失承担连带责任。

【审理结果】

海南省海口市龙华区人民法院

民事判决书

( 20XX)琼 0106 民初 XXXX号

原告：XX

委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。

被告：海南XXX实业发展有限公司

被告：XXXXX商业管理有限公司

被告：XXXXXX（上海）有限公司

被告：XXXXX有限公司

原告XX与被告海南XXX实业发展有限公司（以下简称观XXX公司）、XXXXX商业管理有限公司（以下简称XXX公司）、XXXXXX（上海）有限公司（以下简称XXX公司）、XXXXX有限公司（以下简称XX公司）合同纠纷一案， 本院于20XX年X月X日立案后，依法适用普通程序，公开开庭 进行了审理。原告委托诉讼代理人李武平、被告XXX公司委托 诉讼代理人XXX、被告XXX公司、XX公司共同委托诉讼代理人XXX到庭参加诉讼，被告XXX公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

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本院认为，本案争议焦点为：一、被告XXX公司、XXX公司、XXX公司是否应承担向原告交房的义务；二、被告XXX 公司是否应当与原告签订《商品房买卖合同》，出具购房发票， 并协助办理备案手续；三、《海口XXXXXXX楼房综合权益买卖合同》和《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》 是否应当解除；四、被告XXX公司、XXX公司、XXX公司是否应向原告返还装修款XXXXX元及租金损失；五、被告XX 公司对以上金钱债务是否应当承担连带责任。

关于争议焦点一，原吿与被告XXX公司签订的《XXXXXXX商品房认购协议书》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。 协议签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告XXX公司却未能履行交房义务，其行为已构成违约。被告XXX公司辩称由于被告XXX公司没有与原告签订《商品房买卖合同》，导致无法办 理交房手续，并非被告XXX公司的过错。被告XXX公司的以上辩 称理由不成立，根据合同的相对性原理，被告XXX公司作为《XXXXXXX楼商品房认购协议书》的签订一方，其负有向原告交房的义务，且是不附任何条件的，故原告要求被告XXX 公司履行交房义务有合同和法律依据，本院予以支持。

关于争议焦点二,被告XXX公司作为海口XXX 的开发商，其已将海口XXX整体出售给被告XXX公司，在已实际收取了被告XXX公司支付的全部购房款的情况下, 理应按合同约定与被告XXX公司指定的对象签订《商品房买卖合同》、出具购房发票，并协助办理备案手续。

关于争议焦点三，原告与被告XXX公司签订《海口XXX楼房综合权益买卖合同》及原告与被告XX公司签订的《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效， 受法律保护。由于被告XXX公司在与原告签订《XXX楼商品房认购协议书》后，没有履行交房义务并积极协助原告办理《商品房买卖合同》的签订和备案，同时也没有履行《海口XXXXXXX楼房综合权益买卖合同》约定的其他义务，被告XXX公司的行为已构成根本性违约，原告据此提出解除 《海口XXXXXXX楼房综合权益买卖合同》和《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。

关于争议焦点四，依据原告与被告XX公司签订的《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》约定，开发商交付原告的房屋为毛坯房，由被告XX公司负责进行室内部分的装修及配置全 套家私家电，所有费用由被告XX公司承担。由此可见，涉案房屋的装修是由被告XX公司承担装修费用的，原告所支付的XX万元并不包括此笔费用。原告所举证据也并不足以证实其所支付的XXX元中含有装修费用，故本院对原告要求返还装修费用的主张，不予支持。对于原告主张的租金损失，由于被告XXX公司 没有履行交房义务，导致《海口XXXXXXX楼房屋托管 合同》无法实际履行，从而造成了原告租金的损失，被告XXX公司对此负有过错责任，理应承担赔偿责任。对于租金损失的范围 应根据《海口XXXXXXX楼房屋托管合同》的实际签订时间来计算，即自20XX年X月XX日至20XX年X月XX日为首年租期，无须支付租金，原告的租金损失应从20XX年X月X日起计算至本判决生效之日止。

关于争议焦点五，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告XXX公司为被告XX公司的一人有限责任公司，被告XX公司没有举证证实被告XXX公司的财产独立于股东的财产，故应对以上租金损失承担连带责任。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、 第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判 决如下：

一、限被告XXXXX有限公司于本判决生效之日起十日内向原告XX交付位于海口市XX区XXXX海口XXX号房；

二、限被告海南XXX有限公司于本判决生效之日起十日内与原告XX签订涉案房屋的《商品房买卖合同》、出具购房发票，并协助原告XX办理合同备案手续；

三、解除原告XX与被告XXXXX有限公司签订《海口XXXXXXX房综合权益买卖合同》及原告XX与被告XXXXX有限公司签订的《海口XXX房屋托管合同》；

四、限被告XXXXX有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告XX租金损失（租金损失计算方法：从20XX年X月X日起计算至本判决生效之日止，按每月XXX元计算）；

五、被告XXXXX有限公司对以上租金损失承担连带清偿责任；

六、驳回原告XX的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（单位：海南正凯律师事务所 李武平律师）