李武平律师

海南正凯律师事务所

（一）背景

2010年年初海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南迎来了发展史上继建省办经济特区后的第二个春天。当前，海南国际旅游岛的建正在如火如荼地展开，已经成为海南进一步深化改革、扩大开放，促进经济社会发展的重要战略举措。国际旅游岛建设是海南省的科学发展之路,是海南各族人民的富裕之路,也是国家绿色发展战略的实践之路。国际旅游岛发展战略,为海南经济社会发展提出了新定位、新目标、新任务、新要求。海南国际旅游岛的建设将进一步推动海南旅游产业高端化和国际化的发展趋势，也因此带动海南房产和土地价格的节节升高。在建设国际旅游岛的背景下，关注宅基地制度，为海南人民谋福利变得尤为重要。

（二）目前的形式和问题

宅基地制度是指调整宅基地的供应、分配、处分等法规、政策的总和，其涉及到土地的所有权、农村规划、土地规划、审批、转让等法律制度，而其又自成体系。2007年3月通过的《物权法》规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”依据我国的法律，农村宅基地属于村级组织分配给村民的，它属于农民集体所有，个人只能在上面建造房屋供自己使用，转让只能在村集体内部进行，不能在房产的一级和二级市场交易。

农村宅基地是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财产，它关系着农民一生的切身利益。近年来，随着我国城市住房制度的改革和完善，无论是商品房还是房改房，其所有者都可以将住宅连同相应的土地使用权一起上市转让，进行自由交易。但是，受现有法律法规的约束，我国农村宅基地使用权交易市场尚未形成，农民宅基地尚无法进行合法流转。这种状况已不适应当前经济和社会的发展要求，更加不适应国际旅游岛背景下社会经济的发展。因为随着农村劳动力向城镇转移步伐加快，举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，在农村发展农业旅游产业的需求增多，农村集体土地上农民卖宅基地或住宅的情况也越来越多。由于这些宅基地或住宅没有经过确权，买卖时无法办理过户手续，造成这些农村宅基地交易存在风险，无序交易就无法保障农民和购买者的权益，造成宅基地流转市场的混乱。

目前海南人大正在进行城乡建设用地增减挂钩相关立法，已经比很多地方滞后。

早在2005年广东就出台了除宅基地以外的集体建设用地流转、入市的规定，宅基地入市问题也已经在很多地方展开试点，海南也已经滞后。“同地、同价、同权”的城乡一体化土地市场的建设意见讨论多年，“原则上土地一级开发由政府主导”与土地资源的市场化配置要求背道而驰。

（三）个人意见

农村宅基地问题不仅仅是法律问题，其关系到社会的稳定、农民的休养生息，不得不慎重。笔者提出以下意见：

《物权法》对农村宅基地可否流转进行论证，认为农村集体组织对农村宅基地享有物权，当然可以依据《物权法》对其进行处分流转，从而获得相应的收益。海南省政府应该根据海南的具体省情，科学调研，认真分析，充分利用海南大经济特区、国际旅游岛建设的利好政策法规，在土地法律制度上有所创新，制定出台一些合理利用土地资源的地方性法律法规，既珍视海南每一寸宝贵的土地，又要放活海南的每一寸国土，让土地在灵活的法律机制下产生更多社会财富，加速海南国际旅游岛建设，为国人乃至全球提供一个休闲度假旅游的美丽天堂。