[海南律师]李武平成功代理钟某铺面租赁合同纠纷一案
海南省海口市美兰区人民法院
民事判决书
( 2017)琼01 08民初XXX号
原告（反诉被告）：钱X
被告（反诉原告）：钟XX
委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：隋鹤，海南正凯律师事务所律师。
第三人：徐XX
原告钱X与被告钟XX、第三人徐XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2 01 XXXXX年2月2 2日立案后，依法适用普通程序。2 01 XXXXX年3月3 0日，被告钟XX向本院提起反诉并申请追加徐XX为第三人参加诉讼，本院予以批准。本院于2 0 1 XXXXX年6月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张X、王XX，被告钟XX及其委托诉讼代理人李武平到庭参加
诉讼，第三人徐XX经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
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本院认为，钱X与钟XX签订的《转让租赁合同》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。
关于钱X与钟XX签订的《转让租赁合同》是应当解除还是继续履行的问题。钱X主张钟XX没有按时足额支付每月租金，构成违约，因此要求解除合同。结合本案已查清的事实显示，钟XX向钱X支付每月租金，一直支付至2 01 XXXXX年9月，虽然双方在后期对月租金的金额有争议，但钟XX亦是逐月支付了绝大部分的月租金，并不构成根本违约，没有因此导致钱X无法实现合同目的，故钱X的主张缺乏事实依据，本院不予支持。钟XX要求合同继续履行的反诉请求，于法有据，本院予以支持。因双方签订的《转让租赁合同》继续履行，钱X要求钟XX搬离租赁铺面的诉讼请求，本院不予支持。
关于涉案租赁铺面每月租金应为多少的问题。《转让租赁合同》第三、第四条约定：每月房屋租金为XXXXX元，在合同生效后前2 3个月的租金不变，即从2 0 1 XXXXX年XXXXX月1日起，
每2年递增1 0%。按照上述约定，2 01 3年6月1日至2 01 XXXXX年4月3 0日期间，钟XX应向钱X支付的月租金为XXXXX元；201XXXXX年XXXXX月1日至2 01 XXXXX年4月3 0曰期间，钟XX应向钱X支付的月租金为XXXXX元( 13000+13000×10%)；2 01 XXXXX年XXXXX月1日起2 01 9年4月3 0日期间，钟XX应向钱X支付的月租金为XXXXX(XXXXX+XXXXX×10%)，以此类推至双方约定的租赁期满，钟XX应当按照上述租金标准向钱X支付每月租金。钟XX抗辩称承租铺面的实际面积与合同约定面积不符，且后期钱X同意月租金按实际面积乘以每平方米66. XXXXX28XXXXX元收取。钱X对此不予认可，钟XX未能提供充分有效的证据证明其主张，应承担诉讼不利后果，故本院对此主张不予采信。另钟XX以此抗辩主张要求钱X返还2 01 3年6月1日起至2 0 1 XXXXX年XXXXX月1日止多支付的租金XXXXX元及要求按照实际支付的铺面面积相应减少租金的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。本诉中，钱X主张要求钟XX支付2 01 6年1月1日至2 0 1 XXXXX年1月31日期间拖欠的租金。经审查，上述期间内钟XX应当支付的月租金合计XXXXX元（XXXXX×13个月），而钟XX实际支付了XXXXX元，尚欠XXXXX元未支付，故钟XX应向钱X支付上诉期间拖欠的月租金XXXXX元，对于钱X主张超过的部分，本院不予支持。
关于钟XX是否应当向钱X支付超市转让费余款XXXXX万元的问题。钱X主张钟XX至今仍未支付该笔余款，针XX则主张钱X同意用XXXXX万元保证金支付该笔余款，且认为该笔余款的支付期限为2 0 1 4年XXXXX月31日止，钱X直至现在才主张，已超过诉讼时效。钱X不认可其曾同意将保证金用来支付转让费余款，而钟XX未能提供充分有效的证据证明双方对以保证金支付转让费余款达成一致的意思表示，应承担举证不能的法律后果，故钟XX要求将保证金折抵转让费余款的反诉请求，本院不予支持。根据《转让租赁合同》第二条的约定，钟XX应于2 0 1 4年XXXXX月31日前付完该笔转让费，钱X至今才起诉主张要求钟XX支付该笔余款，已超过诉讼时效，故钟XX的抗辩有理，本院予以支持，对于钱X要求钟XX支付转让费余款XXXXX万元的主张，本院不予支持。
关于钟XX反诉要求钱X将租赁铺面中隔出的二楼及二楼楼梯口空间交还给其使用的问题。《转让租赁合同》第三条约定由钱X将铺面出租给钟XX使用，并未明确约定只将铺面的一层出租给钟XX，因此钱X应按合同约定将整个铺面空间移交钟XX使用，故钟XX的该项主张，于法有据，本院予以支持。
关于双方是否存在违约的问题。《转让租赁合同》第六、第七条分别约定了双方应承担的责任：钱X应依合同将超市及铺面交付钟XX管理和使用，钟XX应依时缴纳超市转让金和租赁金。在合同的履行过程中，钱X未按合同约定将全部的铺面空间移交钟XX使用构成违约，应承担违约责任；钟XX末按合同约定及时将租金足额支付给钱X构成违约，应承担违约责任；综合本案的实际情况，双方互有违约行为的发生，双方应各自向对方承担违约责任，以上责任两相折抵后，双方不再互负给付义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）钱X与被告（反诉原告）钟XX于2 0XX年X月X日签订的《转让租赁合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）钟XX应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）钱X支付自2 0XX年1月1日起至2 0XX年1月31日止拖欠的月租金人民币XXXXX元；
三、被告（反诉原告）钟XX应按月租金XXXXX元的标准向原告（反诉被告）钱X补足支付自2 0XX年2月1日起至2 0 XX年4月3 0日止的月租金；2 0 XX年XXXXX月1日之后的月租金，按照合同约定每2年递增10%计算支付；
四、原告（反诉被告）钱X应于本判决生效之日起三十日内将海口市XXXXX路XXXXX号XXXXX花园1 XXXXX号楼（右）1XXXXX114. 1XXXXX11XXXXX铺面中隔出并占用的二楼及二褛楼梯口空间交还给被告（反诉原告）钟XX使用；
五、驳回原告（反诉被告）钱X的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）钟XX的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费XXXX元，由原告（反诉被告）钱X负担4 2 3 XXXXX元，由被告（反诉原告）钟XX负担6 XXXXX 3元；反诉案件受理费XXXXX260.XXXXX元，由被告（反诉原告）钟XX负担XXXXXXXX元，由原告（反诉被告）钱X负担XXX元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。
审 判 长 林倩影
人民陪审员 李运全
人民陪审员 符亚锦
二O -七年八月二日
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法官助理 肖 沁
书 记 员 林洁
速 录 员 王佩