作者：李武平
海南正凯律师事务所

海南岛作为中国唯一的热带岛屿，得天独厚的气候条件，全年无冬，年均温度22℃～26℃，滨海风景区面积大，所辖海域200万km2，海洋旅游潜力巨大，中西部有保存完好的大片热带原始林区，动植物资源丰富，同时又是国内乃至世界上现存的为数不多的未被污染的地方，具有典型的热带滨海风光的海南将必然会成为一个具有生机和活力的国际旅游目的地。建设国际旅游岛，是我海南省立足省情全面落实科学发展观、着眼于海南未来发展做出的重大决策。党中央和国务院对此也给予高度重视。
国际旅游岛的发展思路，让海南房产呈现出勃勃向上的生机，随着国际旅游岛概念的日趋完善，海南楼市将重回巅峰。
“要想身体好，常来海南岛！”在中央电视台《新闻联播》、《朝闻天下》栏目播出，在“万泉河水清又清”的轻快旋律中，海南国际旅游岛整体形象广告展现在全国电视观众眼中，海南向国内外朋友们发出了永远的邀请。随着《海南国际旅游岛建设行动计划》的出台，可以说海南国际旅游岛已经有了很好的开端。不断的宣传推广，海南国际旅游岛的品牌效应，已经日趋明显，目前海南楼市呈现出的鲜明投资性质，让各路地产大鳄再次云集海南。据海南省建设厅厅长李建飞估算，北起海口南至三亚的海南东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过120公里长，这些项目总投资额超过1000亿元。投资还在向内陆延伸，甚至海南省五指山市的楼市也因此水涨船高。2009年6月，海口商品房销售均价为5037.68元/平方米，比5月海口商品房销售均价4542.67元/平方米提升了10.9%，同比去年同期海口商品房销售均价提升17.46%。在销量的持续增长刺激下，海口商品房销售均价在6月首次突破了5000元/平方米大关。
建设海南国际旅游岛给日益发展的海南房地产业，带来了更大的机遇与挑战，在给海南岛吸引和留住大批海内外游客和购房者的同时，其我国房地产业中隐藏的个别问题也给建设海南国际旅游岛带来警示，如少数不诚信房地产商的“价格欺诈”、“一女二嫁”、“房产证颁证难”、“合同条款不公平”、“房屋质量问题”、“哄抬房价”、“偷税漏税”、“捂盘惜售”、“房屋认购意向中的误导和欺诈”等种种现象令购房者心悸，甚至发生纠纷诉至法院造成诉累。虽然此类现象在全国范围房地产业中屡见不鲜，但是这一切与建设“文明之岛”“和谐之岛”的国际旅游岛标准格格不入。下面笔者从《认购协议书》入手，浅析房屋认购意向中的陷阱及提出防范建议。
一、《认购协议书》的神秘面纱
《认购协议书》是否有效力？签订《认购协议书》会给消费者带来何种影响？《认购协议书》出现纠纷怎么办？《签订认购协议书》后对《商品房买卖合同》条款与开发商达不成协议的定金是否能主张退回？以上种种疑问，笔者做为一名律师，经常接到当事人类似的法律咨询、甚至受托代理诉讼维权。
《认购协议书》是拟购房者与开发商之间签订的购房意向书，协议中没有明确的合同条款，往往以购房者交付2万元左右的定金为。《房屋认购书》是大多房地产开发公司在房屋买卖中的习惯做法，它是合同的一种类型，但它并不是法律规定的商品房买卖合同。只要是双方当事人的意思表示真实、一致，不违反法律行政法规的强制性规定，房屋认购书是具有法律效力的。在实践中，有许多法院都认定了房屋认购书中双方的约定，并以此为根据作出判决。具有法律效力的协议，对双方当事人都具有约束力，应该认真履行。在最高人民法院的最新《解释》中，对认购协议中双方约定的做为订立商品房买卖合同担保的定金应如何处理的规定，就是对司法实践中处理房屋认购书做法的肯定。
二、认购意向中的陷阱
《房产认购书》对于开发商来说，是具有一定意义的。因为客户来看房买房，未必就准备好了足够的钱，达到能直接签合同付首期的程度。这部分客户就可以通过定金的形式，表达一种意向，有利于开发商留住客户。《房屋认购书》对于购房者来讲，有利于保留其看中的房产，腾出时间准备购房款。但是，因有些不诚信的开发商在利用《房产认购书》这一特殊的程序，在内容上可能出现不公平的条款，甚至在签订认购协议时的误导和欺诈，导致大量的纠纷和投诉产生。《房产认购书》是开发商自己制定的，条款各不相同，影响也各不相同。但是，很多《房产认购书》上都只有对购房者的约束和违约责任，对开发商的约束较少，容易导致不平等关系。购房者对《房产认购书》本身的意义和法律后果不了解，在签了《房产认购书》以后，就不得不按照要求，继续付款，结果钱已经交完了，合同没有签下来，购房者的权益就得不到保障。在交付定金后，或是售价又提高了，或是购房者在对项目的进一步了解中，发现房屋并不理想，或是双方在签订《商品房买卖合同》对购房者开发商制订的条款无法达成一致，因以上种种情形最后无法签订买卖合同的，开发商往往拒绝退回购房定金，给购房者带来损失。据统计，近几年在海南，购房者因最终无法与发展商签订房地产买卖合同又无法收回定金而投诉到消委会、起诉到法院的案例日益上涨。主要有以下几大定金陷阱。
（一） 合同未见到定金先交。开发商与购房者签订《认购协议书》时，都不会主动将正式的《商品房买卖合同》交给购房者看，一般都会要求购房者先签订认购协议并支付定金后才能看合同。签订认购协议并支付定金的购房者会发现《商品房买卖合同》添加了很多开发商制订的内容，对于购房者来说显失公平。无法达成《商品房买卖合同》的，购房者往往会被拒绝退回定金的要求。
（二） 房屋已抵押购房者不知情。购房者在支付定金后才发现认购的房产是抵押房，开发商未说明抵押情况，也未出示任何相关证件，只是约定签订商品房买卖合同日期。购房者要求解除认购协议书遭拒绝，要求返还定金被拒绝。
　（三）签订合同时霸王条款多。购房者在交付定金并签订认购书后，到签购房买卖合同时，由于合同条款有许多不平等的地方，购房者要求更改合同中的某些不平等条款，往往会遭到开发商商拒绝。购房者因此要求退定金遭拒。
（四）对房子介绍不符合事实 。签订认购协议后，发现售楼小姐对房子的介绍情况不符合事实，加上广告宣传的夸大和欺诈，购房者发现后要求退还定金，被拒绝。
（五） 认购书未签退定金遭拒绝。售楼小姐让在购房者表示不一定会买房子暂时不签认购书时说“那你们先交一万元，待定下来买那一套房子时才签认购书”，交付完定金后，决定不购房，要求退还一万元定金，遭到拒绝。
（六）优惠未到手定金已出手。购房者在看楼时，售楼小姐称，当天买楼除了已有优惠外，还可以参加抽奖活动。诱导购房者盲目的交付完定金后，发现楼盘不尽人意，但开发商并未在楼盘挂出规划图公示周边的情况。购房者要求退还定金遭到拒绝。
（七）按揭没办成要交违约金。开发商一般都会对购房者称保证会为其办理银行按揭事宜，如果申请不成功，则马上退还所交付的全部款项及定金，在购房者发现签订认购协议并支付首付款后，开发商对购房者的贷款事宜漠不关心，当购房者不幸贷款不成功时，拒绝退还购房定金，还要求按合同支付房款总额的百分之几十的违约金。
三、认购意向陷阱防范的建议
当前，面对椰风海浪、阳光、沙滩、魅力四射的海南，加上建设海南国际旅游岛的热潮，选择在海南购房置业成了不少游客的首选，人们不可能因为存在以上种种陷阱而放弃购房，但是也不能盲目的放任陷阱的存在以及毫无防范能力，因此，笔者有以下几点建议：
（一）慎重签订《认购协议书》，尽量不签。《认购协议书》并不是签订《商品房买卖合同》的必经程序。购房者应慎重选择签订《认购协议书》，建议在可能的情况下，尽量避免签订《认购协议书》，购房者在没有签订《购房协议书》的情况下，可以理直气壮的和开发商协商《商品房买卖合同》条款，对于不公平不合理的条款要求更改，甚至拒绝签订合同。购房者在没有签订《认购协议书》的前提下，在签订正式合同时，容易处于优势地位，有利于保障自己的权益。
（二）充分发挥律师在购房中的代理服务作用。购房者可委托律师在房产、国土、规划、工商等政府部门对房产项目进行购房前的产权、在建工程情况调查； 对开发商进行资信调查；购房人根据律师事务所出具的调查报告，作为决定是否买房的重要参考；购房人决定买房后，由律师指导审查和签订购房合同；律师还可以继续跟踪服务到交房、办理房产证完毕止。 也就是说，省外购房投资人可以聘请海南本地律师进行购房非诉讼法律服务，降低购房风险，减少不必要的麻烦。
（三）充分发挥政府和行业协会的功能，建立海南房地产行业诚信评比制度。推动海南房地产业的健康发展。进一步加强制服宏观调控职能，充分发挥房地产行业协会职能，加强行业的自律。推动房地产业健康、稳定、快速、持续的发展。防止欺诈行为的泛滥，营造健康的房地产市场环境。通过法律的强制性作用和行业的自律性功能紧密结合，使房地产健康的发展，保护购房者的权益。
（四）建立律师审查购房合同制度。由省律师协会与当地房地产部门、房地产行业协会共同协调建立此项制度，房产部门备案的购房合同，须有律师的合同审查意见。
综上，人与人的和谐，人与自然的和谐、人与动物的和谐都是国际旅游岛的标准和形象。房屋认购中的陷阱和欺诈，必将会造成海南不和谐的因素，这需要我们各方共同的努力，引导、规范、监督海南房地产业的健康发展，共创美丽家园！