【案情简介】2005年1月13日,申请人林某与被申请人海南某房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定申请人向被申请人购买海南XX商业广场壹层B-XX号商铺。合同签订后,申请人依约将总购房款一次性付清给被申请人.但是被申请人未能办妥申请人所购商品房的房产权证，遂发生纠纷。林某委托海南正凯律师事务所李武平律师代理此案，经过李武平律师的努力，通过和解的方式，林某成功退房并取回购房款，本案圆满结案。

【李武平律师评析】

本案中主要涉及到商品房买卖合同解除问题以及违约金如何支付的法律问题。

一、合同解除。本案中，由于被申请人的原因导致申请人逾期未能取得涉案商铺的产权证，被申请人已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，《商品房买卖合同》符合法定解除条件。

二、违约责任。本案中，合同约定的违约金低于实际损失，违约金额不对等。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，申请人依法有权请求调整违约金。

【仲裁结果】        

海口仲裁委员会

调解书

(XXX)海仲调字第XX号

申请人:林XX

委托代理人:李武平、陈春丽,海南正凯律师事务所律师.

被申请人:海南XX房地产开发有限公司.

海口市仲裁委员会(以下简称海口仲裁委)根据申请人林XX提交的《仲裁申请书》和《商品房买卖合同》项下的仲裁条款,于XX年10月22日受理了申请人与被申请人海南XX房地产开发有限公司(以下简称XX公司)之间的“商品房买卖合同纠纷”案.

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调解结果

1、申请人将海南XX商业广场壹B-XX号商铺退回给被申请人,被申请人将申请人已支付的购房款783432元及办证费用23503.00元共计806935元退还给申请人.

2、被申请人应在XX年XX月XX日以前分两次将806935元退还给申请人.第一次付款时间为XX年XX月XX日前,付款为总额的60%,即4841XX元;第二次付款应在申请人协助被申请人到房管局办理备案撤销登记手续后,于2009年2月28日支付总额的40%,即322774元.

3、若被申请人未按时(申请人必须在第二次付款前协助被申请人在房管局将备案撤销登记手续办理完毕)全部退回购房款项,除仍按原《商品房买卖合同》继续履行权利义务外,被申请人另支付给申请人违约金50000元.

本调解书自签收之日起发生法律效力.

独任仲裁员: 刘爱华

二OO九年二月六日

秘      书: 谢盛辉