【海南李武平律师案例】借款人将没有处分权的房产进行抵押，金融机构未尽到注意义务，不够成善意取得 --某公司第三人撤销之诉纠纷案

【关键词】

抵押 无处分权 金融机构 善意取得 第三人撤销之诉

【基本案情】

原告XX公司与被告XX公司共同合作开发某楼盘项目，并达成房产面积分配协议，分配得包括案涉商铺和商场等房产在内的房产面积。原告系上述分配所得房产实际权利人。原告认为，被告XX公司在未经原告同意，对案涉抵押物无处分权的情况下，为达到非法占有目的，恶意将属于原告XX公司所有的房产作为抵押物进行抵押贷款且恶意不偿还，而被告某金融机构亦未对抵押物尽到审核义务，被告XX公司与被告某金融机构之间的《抵押合同》应认定为无效，被告某金融机构对案涉抵押物不享有抵押优先受偿权。故，向法院提起第三人撤销之诉，并提出诉讼请求：一、撤销XX人民法院（20XX）琼XXX民初XXX号民事判决第四项”如被告海南XX有限公司 、XX、 XX、XX、海口XX有限公司逾期未清偿本判决第二项确定的本金、利息、罚息及复利，原告XX有权以被告海南XXXX有限公司提供的抵押财产即位于海口市XX商铺的XXX 平方米房产、XXXX商铺的 XXX平方米房产、 XXX商场的XXX平方米房产及相对应的分摊土地使用权折价或拍卖、 变卖的价款优先受偿 ”，即驳回某金融机构第三项诉讼请求 。

【审理结果】

该案经法院审理认为，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。故，抵押人对抵押物应有处分权，抵押权人也对抵押物的权属进行实质性的审查。本案中，（20XX）琼经终字第XX号民事判决书确认案涉项目的权利人为原告XX公司，且项目建成后，涉押房产于 20XX年交付给原告,被告 XX公司对涉押房产没有处分权。在抵押中被告XX公司为了证明涉押房产的真实性、合法性，向被告某金融机构提交房屋所有权证、《租赁合同》及附件六XX、XX商铺《承租人承诺函》，但合同及承诺函上的签名均不是真实的，涉押房产已由原告XX公司出租他人使用多年，被告某金融机构未到现场查实合同及承诺函真实性及抵押物是否存在真实的权利人，且《租赁合同》上留有承租方的电话号码，被告某金融机构只要拨通电话询问，便可以了解到涉押房产的实际情况，由于被告某金融机构未尽注意义务，办理抵押登记时错误接受由原告取得并实际占有、受益的房产作为抵押财产，被告某金融机构对涉押房产不构成善意取得。

综上所述，被告XX公司与被告某金融机构签订的《抵押合同》损害了原告民事权益，原告请求成立，本院予以支持。判决如下：

撤销XX人民法院（20XX)琼XXX民初XXX号民事判决第四项“ 如被告海南XXXX有限公司、XXX 、XX、XXX、海口XX有限公司逾期未清偿本判决第二项确定的本金、利息、罚息及复利，原告XXX有权以被告海南XXXX有限公司提供的抵押财产即位于海口市XX商铺的XXX平方米房产、XXX商铺的XXXX平方米房产、XXX商场的XXXX平方米房产及相对应的分摊土地使用   权折价或拍卖、变卖的价款优先受偿”。

【李武平律师评析】

一、关于抵押合同效力问题。

被告XX公司未经原告XX公司同意，明知其对涉案抵押物无处分权的情况下，为达到非法占有的目的，恶意隐瞒其不是真实权利人的事实，与被告某金融机构签订抵押合同，将XX、商铺、XX商场抵押给金融机构，依法属于无权处分行为，且违反当时有效的《物权法》第一百八十四条下列财产不得抵押:(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产的规定，故，被告XX公司与某金融机构之间的《抵押合同》应认定为无效，金融机构对涉案抵押物不享有抵押优先受偿权，金融机构据此取得的他项权利(抵押)应予注销。

二、金融机构未尽到审核义务，不构成善意取得抵押权。

根据《商业银行法》第三十六条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”以及根据原告提交的最高人民法院生效类案均认定，作为专业金融机构，银行应当对房地产开发企业抵押房屋的情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人的审核义务，对金融机构未能提交证据证明其对抵押进行了审慎调查义务的，不构成善意取得。

本案中，被告XX公司已将涉案XX、XX号商铺、XX商场交付给交付给原告XX公司占有并对外出租使用。根据原告提交的证据可见，涉案抵押商场均在正常出租营业使用中，金融机构只要前往抵押物现场调查核实，就能清楚出租人并非被告XX公司，即被告XX公司不是真正权利人的事实。金融机构未尽到金融机构的注意义务，存在重大过失，在签订抵押合同、办理抵押登记时错误接受已经分配，并由原告XX公司实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产。且金融机构未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，金融机构对案涉商铺抵押权不构成善意取得，金融机构对涉案抵押物不享有抵押优先受偿权，据此取得的他项权利(抵押)应予注销。   

综上，正如法谚所言“任何人都不能在违法行为中获利”。本案中，涉案抵押物虽然登记在被告XX公司名下，但是，“不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实”（ 引用《最高法判例（2021）最高法民申3543号民事裁定书》） ，故，原XX人民法院（20XX）琼XX民初XXX号民事判决第四项依法应予以撤销。

附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第二百九十八条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：

（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；

（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；

（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。

对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。